Fastighetsmäklare – Vad gör en mäklare

Om du någon gång varit ute på bostadsmarknaden, antingen för att köpa eller sälja, har du sannolikt varit i kontakt med en fastighetsmäklare. Mäklaren är den yrkesperson som har i uppgift att förmedla en fastighet mellan två parter. Det kan handla om såväl kommersiella fastigheter som privata bostäder, i form av: villor, bostadsrätter, fritidshus med mera. I de flesta fallen är det den som säljer en bostad som anlitar en mäklare för att få hjälp med sin affär.

Vad gör en mäklare

En del av mäklarens uppdrag är att på ett så opartiskt sätt som möjligt agera mellanhand mellan köpare och säljare. I mäklarens uppgift ingår därför att kunna agera rådgivare åt båda parter, och bidra med den information som krävs för att en affär ska kunna genomföras.

I mäklarens uppdrag ingår en mängd olika uppgifter. Vissa kanske framstår som självklara, medan andra uppgifter är sådana de flesta inte tänker på, eller märker av. Här listar vi några av de saker som en mäklare vanligtvis gör som en del av sitt uppdrag:

• Värderar fastigheten. Mäklaren brukar ofta erbjuda hjälp med att få fastigheten värderad, inte sällan utan kostnad. En sådan värdering ger den potentiella säljaren en uppfattning om fastighetens värde, samt förståelse för vilka faktorer som kan påverka värdet. Värderingar av bostäder behöver dessutom uppdateras regelbundet, vilket också ingår i mäklarens uppdrag att se till att det görs.
• Rådgivning. En mäklare är i de flesta fall mer insatt i hur marknaden ser ut, än säljaren. Därför kan mäklaren bidra med information och tips som kan vara gynnsamma för att säljaren ska ha så goda förutsättningar som möjligt inför sin säljaffär. Den som säljer kan till exempel få förslag på åtgärder som kan göras för att höja värdet på en bostad, såsom en renovering eller inredningstips inför visning och liknande.
• Sammanställer information. Mäklaren ansvarar för att sammanställa tillgänglig information om fastigheten, både från säljaren samt från till exempel bostadsrättsförening och liknande. Det innebär att mäklaren behöver skaffa fram så mycket tillgängliga fakta som möjligt om bostaden, inklusive området där den är belägen.
• Skapar fastighetsbeskrivning. De beskrivningar av till exempel bostäder som syns i annonser är vanligen utformade av fastighetsmäklaren. På så vis får säljaren professionell hjälp med marknadsföringen av sin fastighet. Mäklaren hjälper även till att annonsera ut bostaden i flera olika kanaler. Det innefattar allt ifrån fysiska säljskyltar vid huset, till annonser i skyltfönster och publicering på internet.
• Fotografering. Professionella foton gör stor skillnad för eventuella köpare, och mäklaren är ofta delaktig i att hjälpa till med att anlita en fotograf för ändamålet. Eftersom en bra presentation av en bostad leder till fler intresserade, kan detta i slutändan leda till en mer attraktiv prissättning för säljaren.
• Anordnar visningar. Det är mäklaren som anordnar och håller i visningar där potentiella köpare kan komma och se bostaden i verkligheten. Det innebär både att mäklaren behöver finnas på plats och kunna svara på frågor under själva visningen, men även en hel del telefonkontakt och så vidare, inför och mellan visningarna.
• Håller kontakten med spekulanter. När någon visat intresse för en fastighet är den mäklarens uppgift att följa upp detta och i bästa fall få ett bud på köp.
• Håller i budgivning. När köpare har börjat visa intresse är det mäklaren som håller i budgivningen och förhandlar mellan spekulanterna. Mäklaren behöver också göra bakgrundskoll på den som vill köpa, till exempel genom kreditupplysning för att få uppgifter om dennes ekonomiska situation.
• Kontrakt och pappersarbete. När köpet ska genomföras ser mäklaren till att alla dokument är i sin ordning och genomför skrivningen av kontrakten för köpet.
• Hanterar handpenning. En handpenning är det belopp som betalas i förskott när ett köp ska genomföras. Mäklaren hjälper köpare och säljare genom att se till att denna betalning hanteras tryggt och smidigt. Det är även mäklaren som har den mesta av kontakten med banken när en fastighet ska byta ägare, och ser till att alla dokument är upprättade för att köpet ska genomföras korrekt enligt gällande regelverk. Alla dokument tas till vara av mäklaren som håller dessa i arkiv för framtida behov.
• Avslutar köpet. När bostaden har bytt ägare och fastigheten inte längre är till salu, behöver mäklaren se till att rensa alla kanaler där annonsering förekommit. Alltifrån annonser på internet, till fysiska annonser på anslagstavlor och dylikt, behöver tas bort eller uppdateras.

Utöver dessa uppgifter tillkommer mängder av andra mindre eller större kringuppgifter till mäklarens uppdrag. Det kan vara att diskutera mindre detaljer som: vem som är städansvarig, hur nycklarna ska överlämnas eller hur själva tillträdet ska gå till.

Under hela processen från intressent, till budgivning, förhandling, köp och överlåtelse, är mäklaren hela tiden inblandad som en förmedlande part som sköter och löser alla tänkbara konflikter eller missförstånd som kan ske längs vägen.

Vad skall man tänka på när man väljer en mäklare?

När man funderar på att sälja sin bostad är det läge att börja leta efter en mäklare. Olika mäklare kan skilja sig åt på många olika sätt, både vad gäller arvode och prissättning, men även när det kommer till erfarenhet och kunskap kring olika bostadstyper eller områden. Eftersom mäklaren spelar en nyckelroll under hela processen för den som ska sälja, är det värt att ägna tid och omsorg åt att hitta den bäst lämpade mäklaren för uppdraget. Priset en bostad blir såld för, är ofta till stor del beroende av mäklarens kompetens och engagemang.

Ibland kan det vara värt att försöka få tag i en mäklare som besitter kunskap och erfarenhet som är relevant för just din bostad. Det kan handla om mäklare som arbetar, och kanske till och med bor i det lokala området. En sådan mäklare kan sannolikt mer både om prissättning och boendeförutsättningar just för ditt område. Sådan kompetens kan spela stor roll när mäklaren börjar förhandla med spekulanter.

Det är en god idé att jämföra flera olika mäklare innan man bestämmer sig. Jämför arvoden och priser, men försök också att se över vilka tjänster de erbjuder i sin tjänst. Försök även få tillgång till någon historik och titta på tidigare bostadsaffärer mäklaren har varit med och genomfört. Kolla upp om det finns några referenser för mäklare du litar på och gå igenom dessa. Det är viktigt att sätta mäklarens arvode och prisnivå i perspektiv, eftersom mer erfarna duktiga mäklare många gånger kan göra mer gynnsamma affärer även om de tar mer betalt. Därför är det viktigt att jämföra mäklaren utifrån så många olika aspekter som möjligt, utöver vad deras tjänster kostar.

Vad finns det för avgifter

Priserna hos mäklare kan variera mycket, dels beroende på var i landet de arbetar, dels beroende på vilken mäklarbyrå de jobbar för. Därutöver kan priserna faktiskt även variera mellan individuella mäklare inom samma firma.

En fastighetsmäklares arvode utgår vanligtvis från någon av dessa former:

• Fast pris
• Provision
• Stegrande provision (fungerar som en kombination av de andra formerna)

Utöver dessa prissättningar kan vissa mäklare ta extra betalt för tilläggstjänster, till exempel för annonsering eller vid värdering, med mera.

Vad kan en mäklare kosta?

Det varierar givetvis enormt mycket beroende på många olika faktorer både vad gäller efterfrågan på bostaden, samt vem mäklaren är. Men här följer en någorlunda rimlig fingervisning för vad en mäklare kan tänkas kosta:

En mäklare som tar betalt i form av fast pris kan många gånger ta mellan 20 000 och 60 000 kronor för sin tjänst. Ofta kan fasta priser förekomma i sådana fall där det inte är förväntat att det ska bli alltför stor efterfrågan, och mäklaren på förhand har en hyfsad uppfattning om vad priset kommer att bli.

Läs mer här vad en mäklare kostar i vår artikel om mäklararvoden.

Mäklare som tar betalt i provision brukar vanligen vilja ha ett par procent av försäljningspriset på bostaden. Ett rimligt exempel är att arvodet ligger på 3–4 % av försäljningspriset. Det innebär att kostnaden blir cirka 30–40 000 kr för en försäljning på en miljon kronor. En fördel med en provisionsbaserad lön är att mäklaren drivs av ett ekonomiskt incitament för att försöka få objektet sålt till bästa möjliga pris för säljaren. Samtidigt kan det då innebära en högre mäklaravgift i kronor och ören.

En stegrande provision, eller stegprovision innebär som sagt en kombination av de andra ersättningsformerna. Det innebär i praktiken att mäklaren har en fast del och en rörlig del av sitt arvode. Vanligen sätts ett målpris i samförstånd mellan säljare och mäklare och brukar resultera i att mäklaren får en betydligt högre provision på den del av priset som överstiger målet. I en storstad skulle det till exempel kunna innebära en fast ersättning på 50 000 kronor, och en provision på 8 % över målpriset. För en lägenhet med ett målpris på 3 miljoner, som sedan säljs för 3,2 miljoner skulle det då innebära ett arvode på 66 000 kronor till mäklaren. En stegrande provisionsmodell medför också till viss del ett incitament för mäklaren att vilja få ett högt slutpris. Det ger samtidigt en viss trygghet för säljaren som har en någorlunda god uppfattning om vad mäklarens arvode kommer att bli.

Utbildningskrav

Vad krävs för att man skall kunna titulera sig som mäklare?

I Sverige finns en statlig myndighet som ansvarar för att registrera och se över yrkesverksamma fastighetsmäklare. Myndigheten kallas Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) och har ett övergripande ansvar för att se till att god fastighetsmäklarsed upprätthålls, samt hjälper såväl mäklare som konsumenter med information kring branschen.

I Sverige måste alla yrkesverksamma mäklare vara registrerade av FMI. Detta innebär att mäklaren måste ha avklarat en godkänd mäklarutbildning, samt anses lämpad och utfylla de krav som ställs av myndigheten.

Högskoleutbildning

Det enklaste sättet att gå till väga för att bli fastighetsmäklare är genom en inriktad högskoleutbildning. Det krävs 120 högskolepoäng för att kunna bli registrerad mäklare enligt Fastighetsmäklarinspektionen. Det är möjligt att välja en utbildning helt inriktad mot mäklaryrket på Fastighetsmäklarprogrammet, eller välja andra liknande program som Fastighetsekonomi eller Fastighetsutveckling, vilka också kan ge behörighet som mäklare. Det är även möjligt att läsa fristående kurser och nå behörighet den vägen. Utbildningen består både av en teoretisk del och en praktisk. Den teoretiska delen består bland annat av kurser inom: fastighetsförmedling, fastighetsrätt, civilrätt, skatterätt och fastighetsvärdering, med mera.

Recensioner

När man ska välja mäklare är det givetvis bra om det går att hitta några referenser från dennes tidigare uppdrag. En mäklare med goda recensioner eller omdömen känns som ett tryggare val än ett helt okänt namn. Här ger vi några förslag kring hur man kan gå till väga för att hitta en mäklare som andra rekommenderat och känns pålitlig.

Fråga vänner och bekanta. Har man vänner, arbetskamrater eller andra i sin umgängeskrets som sålt en bostad, passa på att fråga om deras erfarenheter. Vilken mäklare använde de? Hur gick affären? Där finns mycket information att få, direkt från personen som nyttjat mäklarens tjänst. De kommer sannolikt ha väldigt tydliga åsikter och kan ge ett pålitligt omdöme om mäklarens insats.

Leta efter recensioner online. Det finns en hel del fastighetsmäklarbyråer, samt individuella mäklare, som betygsatts och recenserats på internet. Där går det många gånger att hitta större mängder recensioner om en enskild byrå eller mäklare. För den som till exempel vill sälja ett hus kan det vara en idé att försöka hitta recensioner på mäklare som sålt hus i samma område, för att få en uppfattning om vad andra kunder tyckte.

Mätningar i kundnöjdhet. Det finns företag som utför mätningar för att utvärdera olika branscher och deras kunder. Ett sådant exempel är Svenskt Kvalitetsindex (SKI), som regelbundet genomför mätningar inom fastighetsmäklarbranschen. Värt att poängtera är att deras mätningar i första hand kan ge en fingervisning om vilka av de större mäklarbyråerna som har flest nöjda kunder. De säger inget om individuella yrkespersoner och variationen inom en och samma mäklarbyrå kan vara väldigt stor.