Sälja bostad – Hur man säljer sitt hus eller lägenhet

Att sälja en bostad är många gånger något vi har väldigt lite erfarenhet av. Det är en stor affär som kräver en hel del eftertanke och planering, för att den ska gå till på rätt sätt. Det finns flera olika sätt att gå till väga när man tänker sälja sin bostad, men oavsett vilket man väljer är det viktigt att ha koll på hur processen går till. I den här artikeln går vi igenom hur det går till att sälja en bostad – steg för steg.

Inledningsvis

Innan du börjar med att ta några steg på vägen mot att sälja din bostad, behöver du bestämma dig för om du vill anlita en mäklare, eller sköta hela affären själv. Absolut vanligast är att gå via en mäklare, vilket underlättar många av delarna som kan vara lite krångliga, till exempel den juridiska delen samt alla kontrakt och dokument som behöver hanteras. Oavsett om du utför din affär genom att anlita en mäklare eller ej, följer här vissa steg du behöver gå igenom inför din affär.

1. Få bostaden värderad

För att kunna sälja din bostad behöver du vet vad den är värd. Vissa väljer att genomföra renoveringar av bostaden inför försäljning, vilket kan göra den betydligt mer attraktiv och höja priset rejält. Det beror givetvis på vilket befintligt skick bostaden är i, samt vad som behövs göras för att modernisera eller snygga till den. Ofta kan en bra mäklare vägleda med tips och råd när det kommer till att renovera och styla om en bostad. De vet av erfarenhet vilka detaljer som är värda att satsa på, och vad som kan dra ner värdet om det är i dåligt skick.

Oavsett om du väljer att fixa till någon detalj eller ej, följer därefter själva värderingen. En bra början kan vara att titta på slutpriserna på liknande bostäder som sålts på senare tid i samma område. Det ger en första uppskattning om vad värdet kan tänkas vara på marknaden just nu. Det går även att fördjupa sig i tillgänglig statistik för att få en ännu bättre uppfattning om aktuella prissiffror på liknande bostäder. I slutändan vill du förmodligen få en värdering utförd av en professionell utomstående källa. Många mäklare gör en värdering som del i uppdraget utan någon extra kostnad. Annars går det att själv anlita en värderingsman som kan göra en objektiv värdering av fastigheten.

2. Förbered bostaden för annonsering

För att öka chanserna att hitta köpare behöver bostaden annonseras ut. Vissa säljare gör en förannonsering, där man går ut med en bostad som kommande försäljning, redan innan den är klar att annonseras ut på riktigt. Vissa mäklare kan föreslå detta som en del av försäljningsplanen, medan andra föredrar att sätta ihop en riktig annonsering direkt istället. Det är något av en smakfråga, men det är rimligt att anta att de mäklare som föreslår det har goda erfarenheter av att gå ut med bostäder på det sättet.

Hur du än väljer att göra är det så småningom dags för en riktig annonsering. Det är vid det tillfället som det verkligen börjar kännas att det är allvar: bostaden ska läggas ut på bostadsmarknaden. Inför en sådan annonsering är det värt att lägga tid på att se till att det finns bra foton, samt välskrivna texter som verkligen representerar din bostad på ett ärligt, men så förmånligt sätt som möjligt. Många mäklare erbjuder hjälp med den delen och kan bidra med mycket erfarenhet kring hur annonseringen ska utformas för att bli så attraktiv som möjligt.

3. Annonsera ut bostaden

När alla förberedelser är klara är det dags att publicera annonserna. Ofta hjälper mäklaren till med att lägga ut annonser i en mängd olika kanaler, både på nätet och i till exempel lokala tidningar, skyltfönster samt skyltning vid huset. Det brukar innefatta annonsering på stora hemsidor som Hemnet.se och mäklarfirmans egen hemsida. När annonsen har legat ute i några veckor har den förhoppningsvis dragit till sig tillräckligt mycket intresse för att en visning ska kunna äga rum.

4. Förbered för visning

Det är vanligtvis mäklaren som är med under visningen när det väl är dags. Många gånger anordnas två visningar, för att säkerställa att alla spekulanter som visat intresse ska ha möjlighet att dyka upp. Om det inte kommer tillräckligt många kan det bli läge för en extravisning vid annat tillfälle.

För att din bostad ska göra ett så gott intryck som möjligt på potentiella köpare kan det vara klokt att göra i ordning bostaden ordentligt innan första visningen.

• Det bör inte finnas några detaljer som är trasiga eller som sticker ut på ett negativt sätt.
• Det behöver vara rent, fint och välfungerande i varje vrå av bostaden.
• Sätt dig in i köparens situation, finns det någon skamfläck i ditt hem som du direkt lägger märke till?
• Skapa en så inbjudande atmosfär som möjligt.
• Många väljer att anlita en städfirma med rutin som kan se till att jobbet blir ordentligt utfört.
• Vissa väljer även att styla till bostaden lite extra, till exempel genom att göra det extra mysigt med blommor, färgglad bordsduk, eller andra detaljer som ger det där lilla extra.

En visning brukar ofta vara öppen, det vill säga en visning där alla som är intresserade får delta. Det brukar skrivas i annonsen. Ibland kan mäklaren vilja ha en förhandsanmälan från dem som vill komma på visningen.

Det förekommer även privata visningar, där endast vissa spekulanter som anmält ett intresse för bostaden är inbjudna. En sådan visning brukar inte annonseras ut på samma sätt som en öppen visning, utan kan ske enligt privat uppgörelse mellan mäklare och spekulant.

Ytterligare en typ av visning som förekommer är förhandsvisningar. Det kan till exempel erbjudas av en mäklare baserat på tidigare kontakter eller liknande, som får chans att se vissa objekt innan det officiella visningsdatumet.

Under visningen erbjuder mäklaren alla intressenter att skriva upp sig på en lista. När visningarna sedan är genomförda kommer alla som visat intresse att få erbjudande om att vara med på en budgivning. Säljaren brukar bli uppdaterad om hur visningen har gått och hur många som var intresserade. Detta kan ge en första antydan till hur budgivningen kommer att bli.

5. Dags för budgivning

Inom kort efter att lägenheten har visats upp börjar förhoppningsvis en budgivning. Vanligtvis är det mäklaren som sköter det mesta ur säljarens perspektiv, även om säljaren brukar kunna vara med och följa processen. Det är dock säljaren som bestämmer om ett bud ska accepteras, och till vem den vill sälja. Säljaren kan också ha inflytande över processen och till exempel erbjuda ett särskilt pris för en snabb affär. Det kan vara ett effektivt sätt att skynda på budgivningen och få till en affär snabbare. Om buden inte når upp till den nivå säljaren hade hoppats, finns även möjlighet att avböja att sälja förrän buden når en viss prisnivå.

Det kan vara svårt att veta vad man ska förvänta sig av en budgivning. Även om det är många intresserade är det ingen garanti för att buden ska dra iväg och bli mycket högre än utgångspriset. Det kan till och med hända att buden som läggs hamnar under det priset man hade tänkt sig som utgångsbud. I andra fall kan det vara få intresserade, men flera köpare som verkligen blivit förtjusta i bostaden och slåss om att få lägga det högsta budet. Det kan vara klokt att ha en plan och vara förberedd på olika scenarion, så att man inte drabbas av panik och tar förhastade beslut när buden börjar komma in.

Budgivningar kan ha lite olika upplägg, så kallade öppna eller slutna budgivningar.

Vid slutna budgivningar blir köparna inte informerade om varandras bud. De lägger sina bud enskilt, och säljaren får i slutändan välja vem den vill sälja till. Men det vanligaste är att budgivningar är av den öppna varianten, vilket innebär att köparna hela tiden blir meddelade om aktuella bud.

I en öppen budgivning blir både köpare och säljare hela tiden uppdaterade om aktuella bud. Det kan ske via telefon eller e-post, men vanligt är att det görs via sms. På så vis kan köparna i sin egen takt ta ställning inför varje nytt bud. Den här processen kan ibland gå väldigt snabbt, men i vissa fall blir den utdragen och kan ta flera dagar. Vanligt är att en budgivning pågår mellan en och tre dagar. I de allra flesta fall avslutas den då endast en köpare är kvar, med högsta budet lagt. Det är dock möjligt för budgivare att ångra sitt bud i efterhand; budet går då över till den som lagt det nästa högsta budet, och så vidare. Ingenting är bindande förrän långt senare då kontraktet har skrivits.

När en köpare står klar, är det mäklarens jobb att kolla upp att denne har möjlighet att finansiera köpet, till exempel genom att se att lånelöfte finns. Därefter börjar det närma sig en bindande affär, då nästa steg i processen är kontraktsskrivning.

6. Kontrakt

För att affären mellan köpare och säljare ska bli legitim och bindande behöver ett kontrakt upprättas och skrivas på. Detaljer om tillträde och så vidare diskuteras med mäklare som formulerar kontraktet. När alla detaljer är på plats, och både köpare och säljare är överens om vad som ska stå med i kontraktet är det dags att skriva på och slutföra affären. Vanligt är att mäklaren bjuder in både köpare och säljare till sitt kontor för att gå igenom och skriva under kontraktet.

Överlåtelseavtalet är det avtal som används för att bevisa vem som äger bostaden. Det är det mest väsentliga av de dokument som ingår vid en bostadsaffär. Där ska det stå personuppgifter för både köpare och säljare och båda ska skriva på. Det ska även stå tydligt vilken egendom kontraktet gäller för, vilket pris den sålts till, och om det förekommit några särskilda villkor vid försäljning.

Utöver själva avtalet brukar en del andra dokument och bilagor finns med vid kontraktsskrivningen. Det ska finnas en lista på samtliga deltagare i budgivningen, en bilaga med information om bostaden och ett avtal för handpenningen. Handpenningen är förskottsbetalningen av bostaden och brukar ofta ligga på 10 % av slutpriset.

Beroende på vad det är för bostad kan det ibland förekomma vissa andra dokument under kontraktsskrivningen. I en bostadsrätt kan det till exempel behöva göras en medlemsansökan till bostadsrättsföreningen.

7. Tillträde

Innan det är dags att lämna över bostaden är det viktigt att se till att den är helt redo för en ny ägare att flytta in. Många brukar anlita en städfirma för den sista städningen som bör vara ordentligt utförd, för att lämna ett gott intryck och slippa eventuella klagomål och synpunkter i efterhand. Det är också viktigt att se till att adressändring är utförd, alla abonnemang är flyttade, försäkringsbolag informerade om flytt, och så vidare. Sådant bör vara planerat och gjort i god tid innan tillträdesdagen.

På kontraktet står det vilket datum den nya ägaren kommer att ha tillträde till bostaden. När datumet är kommet brukar köpare, säljare och mäklare återigen träffas, till exempel på mäklarens kontor eller på ett kontor hos köparens bank. Vid detta tillfälle ska resterande betalning genomföras, vilket görs genom att köpare och säljare undertecknar en så kallad likvidavräkning. Den fungerar som ett kvitto för affären, där det framgår hur mycket som ska överföras från köparens konto till säljarens. Köparen får sedan med hjälp av sin bank se till att överföringarna utförs, varefter kvitton skrivs ut och affären kan avslutas. Därefter brukar säljare vanligtvis lämna över nycklarna och efter en handskakning är hela affären slutförd och bostaden har en ny ägare.

Avslutningsvis

Dessa 7 steg ger en övergripande bild över de moment du går igenom när du ska sälja en bostad. För den som väljer att göra affären utan en mäklare tillkommer flera mindre steg, med en mängd smådetaljer som också behöver kännas till.

Hur lång tid de olika stegen tar kan variera, och kostnaderna likaså. Men i stora drag kommer de allra flesta försäljningar av bostäder att innehålla samma moment och det är bra att känna till processens gång på förhand.